정부도 고령화의 급진전과 최근의 경기침체로 고령층의 안정적 소득원 확보에 대한 불확실성이 증가하고 있다고 판단하여 주택연금 제도의 개선과 활성화를 추진키로 하였다. 빠르면 4월말부터는 현재 65세 이상만 가입할 수 있던 연령 기준을 60세로 하향 조정할 예정이다. 가입연령이 하향 조정되면 약 80만 가구가 새롭게 가입할 수 있게 될 것으로 예상된다.
▲ 김광수 금융위원회 금융서비스국장 고령자의 주거·생활안정 동반자 ‘주택연금’
과거 프랑스에서 유학하던 시절 우연히 TV에서 ‘르 비아제(Le Viager)’라는 코미디 영화를 본 적이 있다. ‘비아제’란 프랑스의 독특한 부동산 매매 방식인데, 주택 판매자는 소유권을 넘기는 대신 자신이 살던 집에서 사망할 때까지의 거주권을 갖는다.
반면 구매자는 소유권을 넘겨받는 대가로 계약금과 함께 판매자 사망시까지의 일정액을 지불하고, 판매자가 사망한 다음 사용권을 얻는다. 주택은 소유하고 있지만 특별한 소득이 없는 고령자로 하여금 소유권을 넘기는 대신 구매자로부터 연금을 지급받게 함으로써 종신거주 종신지급을 보장받을 수 있게 한 것이다.
구매자는 판매자 사망 후에야 사용권을 갖게 되지만 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있다 장점이 있다. 다만, 판매자의 잔여 수명에 따라 주택구입액이 달라지는 장수 리스크(longevity risk)에 노출되는 문제점이 있다. 프랑스의 비아제는 중세부터 있었다고 하는 아주 역사 깊은 제도인데, 누군가의 ‘죽음’을 기초로 계약관계가 성립된다는 꺼름직함과 장수리스크로 인해 항상 활발한 거래가 이루어지는 것은 아니라고 한다.
‘르 비아제’란 영화 역시 비아제 제도의 장수 리스크로 인하여 벌어지는 다소 불손하고 씁쓸한 코미디였던 것 같다. 어떤 노인이 건강이 안 좋아지자 헐값으로 주택을 사고 싶었던 구매자가 비아제 거래를 하게 되는데 거래 후 오히려 노인은 건강이 회복된다. 구매자는 연금지급액이 점점 불어나자 부담스러워 노인을 함정에 빠뜨려 사망하게 하려는 계략을 세운다. 물론 코미디 영화의 정석처럼 계략은 향상 성공하지 못하고 오히려 자신들이 함정에 빠져 먼저 죽음에 이르게 된다는 그런 내용이다.
한국판 비아제 ‘주택연금’ 제도
프랑스의 비아제와 유사한 제도가 우리나라를 비롯하여 미국, 일본 등에서 도입된 역모기지 제도이다. 우리나라는 1995년 은행을 중심으로 역모기지 제도가 도입되었지만 비아제와 같이 장수 리스크를 해결하지 못했고 5～15년 정도만 연금을 지급하는 확정기간형 상품만 취급하였다. 가입자들은 그 기간이 지나면 집을 처분하거나 대출금을 상환하여야만 했다. 이런 이유로 민간의 역모기지는 고령자의 종신지급과 종신거주를 해결하지 못해 큰 호응을 얻지 못했다.
우리나라의 본격적인 역모기지제도는 2007년 정부가 주택금융공사를 통해 도입한 공적 역모기지인 ‘주택연금’ 제도라고 할 수 있다. 특히, 우리나라와 같이 고령자의 자산비중이 주로 주택으로 이루어진 현실을 고려할 때 종신거주와 종신지급을 보장할 수 있는 주택연금은 고령자들의 생활안정에 기여할 수 있을 것으로 많은 기대를 받았다.
▲ 올해부턴 60세도 가입 가능… 연금액도 최대 5억원으로 높여 주택 담보로 평생 연금 수혜
주택연금을 간략히 살펴보면 65세 이상의 가입자가 100세까지 연금을 받을 수 있다는 것을 전제로 고안되었다. 물론 100세 이상 장수하신다면 그 이후에도 연금은 계속 지급된다. 또한, 평균 수명인 약 86세를 기준으로 손익분기점을 설정하여 장수리스크를 해소할 수 있도록 설계되었다. 예를 들면 가입자가 86세 이전에 사망하면 주택금융공사가 주택을 처분하여 그 동안 지급한 주택연금을 상환하고 주택 처분 잔여액은 상속인에게 돌려준다.
반면 86세 이후 사망하면 주택연금을 상환하기에 주택가치가 부족하게 되는데 이때는 그 동안 이에 대비해 적립한 보증료 수입과 공적재원을 활용하여 주택금융공사가 대지급하게 된다.
미국과 일본과 같은 공적보증방식의 역모기지들은 모두 이런 유사한 방식으로 장수리스크를 해결하는 것이다. 물론 앞으로 의학의 발달로 수명이 더 연장되거나 주택가격이 크게 변동된다면 여전히 리스크가 남아 있을 수 있다. 이에 대한 분석과 예측을 통해 모형을 보완해 나가 고령자의 생활보장 수단으로써 지속가능한 제도로 자리매김할 수 있도록 할 것이다.
내 집은 자녀에게 물려줘야 한다?
주택연금이 도입된 2007년 7월 이후 09년 2월까지 1,323가구가 가입하였으며 보증잔액은 2.2조원에 이르는 등 초기 제도 도입에는 성공적인 것으로 평가되고 있다. 특히, 금년 2월에만 63가구가 가입하여 작년 같은 달의 가입실적인 22가구에 비하면 약 3배의 가입자를 보이고 있어 부쩍 많은 관심을 보여주고 있는 것 같다.
그러나, 현재 65세 이상 주택을 보유한 가구가 180만 가구인 점을 고려할 때 아직 활성화에 미흡한 점이 있는 것은 사실이다. 활성화가 더딘 것은 주택을 주거가 아닌 소유의 개념으로 생각하고 있기 때문이 아닐까.
특히, 사후에는 자식에게 물려줘야할 목록 1호로 상속 욕구가 강한 문화적 배경이 크기 때문일 것이다. 하지만 주택연금 가입 대상인 우리의 어르신들이 평생열심히 일하며 내집 마련과 자녀 양육에 매진해 왔고 그 결과 남은 것이 주택이라면 그 주택을 활용하여 노후 생활을 보장받는 것이 자연스러운 일이라고 생각한다. 우리 모두 주택에 대한 개념을 전환할 때인 것 같다.
올해부턴 60세도 가입 가능… 연금액도 최대 5억원으로 높여
정부도 고령화의 급진전과 최근의 경기침체로 고령층의 안정적 소득원 확보에 대한 불확실성이 증가하고 있다고 판단하여 주택연금 제도의 개선과 활성화를 추진키로 하였다. 빠르면 4월말부터는 현재 65세 이상만 가입할 수 있던 연령 기준을 60세로 하향 조정할 예정이다. 가입연령이 하향 조정되면 약 80만 가구가 새롭게 가입할 수 있게 될 것으로 예상된다.
또한, 돈을 수시로 인출할 수 있는 혼합형 가입자의 경우 수시인출금 비율을 대출한도의 30%에서 최대 50%까지 확대할 계획이다. 주택연금의 한도도 3월부터는 3억원에서 5억원으로 확대할 예정이다. 예를 들면 75세 가입자가 시가 7억원짜리 집으로 주택연금에 가입할 경우 월지급액은 현재 212만원이지만 앞으로는 310만원으로 97만6천원이 늘어난다. 이 밖에 소득공제와 재산세 감면 대상도 확대 추진 중에 있다.
정부는 주택연금을 도입하는 과정에서부터 현재까지 주택연금이 고령자의 종신거주와 종신지급을 보장할 수 있도록 많은 정책적 노력을 기울여 왔다. 하지만 가입을 희망하는 어르신들께서 보기에는 가입조건이 까다롭다는 등 부족한 점도 많을 것이다.
비아제와 같은 사적인 역모기지에서 발생하는 문제점들은 상당부분 해소되었지만 그래도 장기 연금 상품이다 보니 아직 검토하고 연구해야할 부분도 많이 있는 것 같다. 이런 부분들은 지속적으로 보완하여 더 많은 가입자들이 주택연금의 혜택을 볼 수 있도록 노력할 것이다. 아울러, 주택연금이 활성화될 수 있도록 고령자와 그 자녀들도 주택에 대한 인식 전환을 부탁드리는 바이다.
집에 대한 생각 바꾸면 노후가 편안
우리나라는 전 세계에서 가장 고령화가 급진전되는 국가이다. 또한, 우리 사회의 어르신인 고령자들의 자산구성이 대부분이 주택으로 이루어진 점을 고려할 때, 주택연금은 국민연금이나 퇴직연금 등 여타 연금제도와 함께 노후 생활을 보장할 수 있는 수단으로 크게 역할을 할 수 있을 것이다. 정부도 노후의 주거안정과 생활안정에 든든한 동반자 역할을 할 수 있도록 정책적 노력을 지속적으로 기울여 나가겠도록 하겠다.
